Une SCI pour qui, pour quoi ?

by Réseau Activ'Expertise in Actualités, Agent immobilier, Immobilier, Juridique

 


 

Créer une Société Civile Immobilière (SCI), permet d’avoir une meilleure gestion d’un patrimoine immobilier, donne de nombreuses facilités sur sa transmission, un véritable atout pour certains clients.

Quels sont les avantages de la SCI et comment en constituer une ? SCI mode d’emploi …

Comme toute société avant la création, il est obligatoire de mettre en place les statuts, lister les clauses qui seront inscrites dans les statuts (les parts de chaque associés, le nom de la société, le siège social, le capital, l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de revente des parts, les règles de tenue des assemblées…).

Le coût est d’environ 3 500 €, comprenant les frais d’avocat ou notaire et la publication des statuts au tribunal de commerce.

Une SCI est tenue d’associés et est administrée par un gérant.

Exemple : pour une SCI locative familiale le gérant peut être un des parents (voire les deux).

Le gérant de la SCI assure la gestion courante :

Au niveau locatif : recherche des locataires, création des contrats de bail, diffusion des quittances, entretien des locaux, organisation et contrôle des éventuels travaux de réfection…

Au niveau comptable : suivi des relevés bancaires, des chèques émis, des loyers perçus en son nom…

Obligations sociales : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction et envoi des procès-verbaux… Au besoin, et moyennant le paiement d’honoraires.

La partie fiscalité : Calcul du résultat net de la société, déterminer la quote-part des bénéfices qui revient à chaque associés, le paiement de l’ISF, aujourd’hui remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Certaines de ces tâches peuvent être sous-traitées par un professionnel (un expert-comptable, un juriste ou un notaire).

A la création d’une SCI, les associés peuvent demander un prêt à la banque.

A savoir : Que tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes pendant 5 ans supplémentaires…

En ce qui concerne, la revente des parts, la loi oblige que les autres associés donnent leurs accords, ils sont prioritaires pour le rachat.

Quand un logement est acheté à plusieurs, sans formalité particulière, chaque acheteur détient des droits sur l’ensemble du bien, on dit en « indivision ».

Si la société a été créée en concubinage, le risque à retenir est que si l’un des concubins décède, les héritiers du concubin se retrouvent en indivision avec le survivant.

Les enfants peuvent obliger le survivant à vendre le bien.

Avantage : Les legs entre concubins sont taxés à 60 % comme entre personnes étrangères.

Avec une SCI ce risque disparaît, cela permet au survivant de ne pas payer les droits, s’il y a eu une procédure de « démembrement croisé des parts ».

Une SCI locative familiale, permet de donner à chaque enfant jusqu’à 100.000 euros sans aucun impôt (soit l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les 15 ans), sachant qu’au-delà de 100.000 euros transmis, les parts maintiennent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct.

En divisant en parts sociales, le bien perd d’office 30% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, en matière de transparence, les loyers sont taxés, pour chacun des associés et surtout selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers.

Si la SCI choisi l’impôt sur les sociétés, la société peut « amortir » l’achat des biens, chaque année cela déduira ses profits d’une partie de leur prix (entre 2 et 3 %).

 

 

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